É possível a assinatura de reserva de unidade imobiliária antes mesmo do registro do Memorial de Incorporação perante o Registro de Imóveis.

Assim, decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina em decisão fundamentada na (ainda recente) alteração do art. 32 da Lei 4.591/64, feita pela Lei 14.382 ocorrida em 27 de junho de 2022.

Na decisão do agravo, a desembargadora Claudia Lambert de Faria argumentou que “inicialmente, aludido dispositivo estabelecia que “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: […]”.

Diante da recente nova redação (Lei n. 14.382/22), passou a regular de forma que “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:[…]”.

Nesse andar, tem-se que a alteração legislativa deixou de vedar a negociação de unidades autônomas em momento anterior ao arquivamento de documentos no Registro de Imóveis, passando a proibir tão somente sua alienação ou oneração, termos, por certo, menos abrangentes que a negociação.

E conclui: “Note-se, portanto, que a intenção do legislador foi a de abrandar o rigor da proibição contida no dispositivo, de modo a possibilitar a negociação dos imóveis e tão somente impedir a sua efetiva venda ou oneração.”

O acórdão informa, ainda, que o registro da incorporação continua indispensável para as alienações e que a incorporadora deve informar de forma clara e expressa a ausência do registro de incorporação no momento da reserva da unidade imobiliária, afinal esta tem como o objetivo reservar a fração ideal do terreno e não de aliená-la.

Diz o acórdão: “o ato de reservar futura unidade se encontra no campo da negociação, mas não no da alienação de bem imóvel, não havendo qualquer vedação na lei atual.”

Desta forma, com a clareza e informação necessária, há garantia de maior flexibilidade nas relações imobiliárias.